19 octobre 2005

Pouf, pouf

Source: http://www.costkiller.net/actu/actu-crack-immo.0510.htm

(Note: c'est moi qui souligne)

Bulle immobilière : un retournement de tendance probable selon le sénateur Philippe MARINI

Parmi les risques qui pèsent sur la croissance des pays de l'OCDE figure le scénario d'un retournement des prix de l'immobilier. Conscient qu'un tel scénario n'est pas invraisemblable, avec une hausse nominale des prix du logement de 90 % entre le point bas de 1998 et 2004, votre rapporteur général a souhaité, au printemps 2005, que soit commandée, par l'intermédiaire du Service des études économiques et de la prospective du Sénat, une étude à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), pour apporter des éléments de réponse à deux questions : existe-t-il une bulle immobilière en France ? Quelles pourront être les causes et conséquences macro-économiques d'un retournement du marché immobilier ? Le Service des études économiques et de la prospective du Sénat a par ailleurs sollicité sur le même sujet trois banques (Crédit Agricole, Exane-BNP Paribas, Barclay's Bank) et l'institut économique REXECODE.
Votre rapporteur général a mis en perspective l'étude remise par l'OFCE sous le titre « L'immobilier, pilier de la croissance ou épée de Damoclès » et les travaux connexes, pour s'efforcer de définir la situation du marché immobilier en France, en septembre 2005, d'établir des scénarios sur l'évolution future des prix de l'immobilier, et en analyser les conséquences sur la croissance économique. Il a pu s'appuyer sur les informations que lui a fournies la Banque de France sur un marché dont elle ne manque pas de souligner l'importance sur le plan macro-économique.
L'étude de l'OFCE conclut, comme de nombreuses études auparavant, à l'absence de bulle immobilière, du moins à Paris. Elle reconnaît néanmoins que le marché immobilier présente un caractère cyclique. De ce point de vue, il apparaît de plus en plus clairement, en raison de l'essoufflement des facteurs de hausses des prix et de la dégradation de la solvabilité des ménages, à commencer par celle des primo acquéreurs, que le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les logements, un point haut.
Le retournement de tendance constitue une probabilité forte, sans qu'il soit possible de déterminer l'effet de ce retournement sur l'évolution des prix à court terme. En effet, d'une part, selon une étude du FMI1(*), sur la période 1970-2002, dans les pays de l'OCDE, les fortes augmentations des prix de l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 % des cas. D'autre part, l'ajustement des prix peut ne pas être immédiat : en 1991, le volume des transactions a d'abord chuté pendant plus d'une année avant que les prix ne connaissent un mouvement de baisse.
Le retournement du marché pourrait ainsi se traduire à court terme par une stabilisation ou un ralentissement significatif de la hausse des prix. Cette perspective n'est pas incompatible avec une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années.
A ce stade, ne pouvant appréhender l'ampleur de l'ajustement des prix engendré par un retournement de tendance du marché immobilier, votre rapporteur général ne peut que formuler des hypothèses sur son impact en matière de croissance économique. Il a donc fondé son travail sur les simulations réalisées par l'OFCE, peu inquiétantes en termes de déficit de croissance, tout en estimant que celles-ci prennent peut-être insuffisamment en compte le fait que les marchés immobiliers des différents pays de l'OCDE ont été par le passé fortement corrélés, sans être pour autant interdépendants. Il convient d'être attentif aux signes de refroidissement qui se font sentir dans d'autres pays, et notamment au Royaume-Uni.
Pour les pouvoirs publics, la voie est relativement étroite. Les politiques de soutien de la demande trouvent aujourd'hui leurs limites ; leur renforcement présenterait des risques inflationnistes non négligeables, le soutien à la demande pouvant se trouver capté par l'offre. Il convient sans doute de ne pas alimenter un processus de hausse arrivé à son terme... sauf à entrer dans un processus de formation d'une bulle spéculative.
Dans la perspective d'un retournement du cycle, il paraît donc souhaitable de se donner pour objectif un « atterrissage en douceur » et d'éviter tout ajustement brutal. En particulier, la tentation d'une hausse des taux d'intérêt à seule fin d'agir sur le marché immobilier serait évidemment contreproductive : elle aurait des effets déflationnistes certains, sur l'ensemble de l'économie. Persister dans un soutien à l'offre de logements permettrait plus certainement d'organiser le retournement du marché dans de bonnes conditions.
En tout état de cause, la prudence s'impose de la part des pouvoirs publics afin d'éviter une surréaction des marchés, à la baisse, avec un risque pour la croissance, comme à la hausse, avec les risques liées à la création d'une « bulle ».

Niiaaark...elle existe déjà, la bulle, au moins en province. Cela confirme quand même globalement mon analyse précédente: on est au plus haut, ca se retourne même si cela peut prendre du temps avant de se voir sur les prix, le gouvernement n'a plus de moyens à sa disposition pour orienter le marché, les primo-accédants sont à bout de souffle, on construit au taquet. Baisse de la demande, augmentation de l'offre...

Le rapport complet peut être trouvé au format PDF ici.

10 octobre 2005

Thinking about it

I can't get to sleep
I think about the implications
Of diving in too deep
And possibly the complications
Especially at night
I worry over situations
I know will be alright
Perhaps it's just my imagination

Day after day it reappears
Night after night my heartbeat
Shows the fear
Ghosts appear and fade away

Alone between the sheets
Only brings exasperation
It's time to walk the streets
Smell the desperation
At least there's pretty lights
And though there's little variation
It nullifies the night
From overkill

Day after day it reappears
Night after night my heartbeat
Shows the fear
Ghosts appear and fade away
Come back another day

I can't get to sleep
I think about the implications
Of diving in too deep
And possibly the complications
Especially at night
I worry over situations
I know will be alright
It's just overkill

Day after day it reappears
Night after night my heartbeat
Shows the fear
Ghosts appear and fade away
Ghosts appear and fade away
Ghosts appear and fade away

(Overkill - Men At Work)

8 octobre 2005

La pierre, ça beau être solide...

Je m'intéresse à l'immobilier ces derniers temps, en particulier sur Toulouse. Sur la ville, la situation est de folie: une croissance des prix à deux chiffres sur les dix dernières années, des appartements qui partent comme des petits pains...

enfin qui partaient.

Plus j'étudie la situation, plus j'ai la conviction qu'on est en haut de la pente, et que le grand retournement est déjà entamé. Oui, je suis baissier!

- On arrive à un point ou les primo-accédants n'ont plus les moyens d'investir
- Les investisseurs financiers sont tentés de quitter le marché immobilier en fin de potentiel pour retourner sur le marché action
- les stocks augmentent -> l'offre aussi
- Les taux n'ont jamais été aussi bas, n'ont plus de marge de réduction (et de plus les dernières nouvelles de la BCE feraient plutôt croire à une prochaine remontée des taux)
- Le nombre considérable de logements "de Robien" qui arrivent sur le marché vont faire chuter le prix des loyers, et diminuer d'autant la rentabilité d'un investissement.
- l'Etat a épuisé quasiment tous ses moyens de relancer l'immobilier.
- La croissance est faible, le pouvoir d'achat stagne.
- A Toulouse, les appartements "années 60" et ceux dont les prix dépassent 500 000€ ne se vendent plus.

En fait, qu'on soit arrivé à un point culminant fait assez peu discussion. L'énigme, c'est comment cela évolue à partir de là. En gros, deux solutions, "l'atterrissage en douceur" ou la chute libre.
Le premier cas est AMHA peut crédible, pour la simple raison que cela ne s'est jamais vu. Quant il y a correction sur un marché libre suite à un renversement de l'équilibre offre/demande, ça ne se fait pas en douveur, que ce soit la bulle internet, le dernier "krach" de l'immobilier ou les tulipes de hollande au XVème siècle...
Je parierai donc sur une correction plus brutale. Mon estimation est pour l'instant purement "au feeling", je manque de connaissances et de données pour pouvoir l'évaluer autrement. Allez, je me lance, je prédis une baisse de 20 à30% par rapport aux prix actuels.
Un dernier point: si on est aujourd'hui en haut de courbe (avec une possibilité d'un "baroud d'honneur" haussier), le marché immobilier a une inertie beaucoup plus importante que le marché action. En effet, il faut le temps que les vendeurs se rendent compte que "ça ne part pas", et que leurs biens leur restent sur les bras. Il faut compter à peu près 6 mois, et ça va partir à la baisse, en s'auto-alimentant: voyant la baisse, le nombre d'acheteurs va diminuer (dans l'attente d'une baisse plus importante), réduisant d'autant la demande. L'offre, elle, peut augmenter quand les investisseurs essaient de récupérer leurs billes avant que ce n'est trop plongé.

Evidemment, tout ça est basé sur pas mal de spéculations (hihi), je ne suis pas Madame Soleil. Mais pour moi c'est clair, j'attends au moins 6 mois de voir l'évolution du Marché.

Quelques adresses qui vont dans le même sens que moi:

Un blog consacré à la situation à Toulouse: