8 octobre 2005

La pierre, ça beau être solide...

Je m'intéresse à l'immobilier ces derniers temps, en particulier sur Toulouse. Sur la ville, la situation est de folie: une croissance des prix à deux chiffres sur les dix dernières années, des appartements qui partent comme des petits pains...

enfin qui partaient.

Plus j'étudie la situation, plus j'ai la conviction qu'on est en haut de la pente, et que le grand retournement est déjà entamé. Oui, je suis baissier!

- On arrive à un point ou les primo-accédants n'ont plus les moyens d'investir
- Les investisseurs financiers sont tentés de quitter le marché immobilier en fin de potentiel pour retourner sur le marché action
- les stocks augmentent -> l'offre aussi
- Les taux n'ont jamais été aussi bas, n'ont plus de marge de réduction (et de plus les dernières nouvelles de la BCE feraient plutôt croire à une prochaine remontée des taux)
- Le nombre considérable de logements "de Robien" qui arrivent sur le marché vont faire chuter le prix des loyers, et diminuer d'autant la rentabilité d'un investissement.
- l'Etat a épuisé quasiment tous ses moyens de relancer l'immobilier.
- La croissance est faible, le pouvoir d'achat stagne.
- A Toulouse, les appartements "années 60" et ceux dont les prix dépassent 500 000€ ne se vendent plus.

En fait, qu'on soit arrivé à un point culminant fait assez peu discussion. L'énigme, c'est comment cela évolue à partir de là. En gros, deux solutions, "l'atterrissage en douceur" ou la chute libre.
Le premier cas est AMHA peut crédible, pour la simple raison que cela ne s'est jamais vu. Quant il y a correction sur un marché libre suite à un renversement de l'équilibre offre/demande, ça ne se fait pas en douveur, que ce soit la bulle internet, le dernier "krach" de l'immobilier ou les tulipes de hollande au XVème siècle...
Je parierai donc sur une correction plus brutale. Mon estimation est pour l'instant purement "au feeling", je manque de connaissances et de données pour pouvoir l'évaluer autrement. Allez, je me lance, je prédis une baisse de 20 à30% par rapport aux prix actuels.
Un dernier point: si on est aujourd'hui en haut de courbe (avec une possibilité d'un "baroud d'honneur" haussier), le marché immobilier a une inertie beaucoup plus importante que le marché action. En effet, il faut le temps que les vendeurs se rendent compte que "ça ne part pas", et que leurs biens leur restent sur les bras. Il faut compter à peu près 6 mois, et ça va partir à la baisse, en s'auto-alimentant: voyant la baisse, le nombre d'acheteurs va diminuer (dans l'attente d'une baisse plus importante), réduisant d'autant la demande. L'offre, elle, peut augmenter quand les investisseurs essaient de récupérer leurs billes avant que ce n'est trop plongé.

Evidemment, tout ça est basé sur pas mal de spéculations (hihi), je ne suis pas Madame Soleil. Mais pour moi c'est clair, j'attends au moins 6 mois de voir l'évolution du Marché.

Quelques adresses qui vont dans le même sens que moi:

Un blog consacré à la situation à Toulouse:

2 commentaires:

Philippe a dit…

Trouvé par hasard votre billet. Finalement çà a mis 2 ans de plus mais on y est !

Potemkine! a dit…

Oui, c'est parti! Désolé pour le retard, mais je l'ai dit, je ne suis pas Madame Soleil ;-D

En fait, la hausse 'spéculative' a duré plus longtemps que je le pensais, 18 mois au lieu de 6, et quant à la période de 'propagation', elle fut longue d'un an. Mais là, c'est bien parti, effectivement. RV dans deux ans.